ROMA 14/10/2002                                                                                   4°LEZIONE

                                  METODO  ANALITICO INDIRETTO

E’ anche definito come metodo per capitalizzazione di redditi,cioè legato al valore che il bene può rendere.Di conseguenza la stima per capitalizzazione dei redditi ,parte ovviamente dai redditi.

A_f =accumulazione finale di una certa rata annua costante,a un saggio r:

                                                A_F = a *qⁿ –1

                                                         r                               q = 1+ r(binomio di interesse)

La stima è sempre fatta con t = 0,quindi dobbiamo riportare A_f a t = 0,ottenendo l’accumulazione iniziale ,A_{i .}

INTERESSE

Interesse semplice,interesse che alla fine dell’annualità viene prelevato.

Interesse composto,è quello che si somma al capitale iniziale.

M_n = C₀( 1+r)ⁿ                      C₀ = M_n     = M_n                                               

                                                                 (1+r)ⁿ    qⁿ

M_n = montante

C₀ = capitale iniziale

n = anni

r = saggio di interesse

Di conseguenza per portare A_f  a A_i devo dividere per qⁿ:

                                      A_i = A_f

                                              qⁿ

V_m = R_netto * qⁿ –1                                                            R_netto = reddito netto

            r              qⁿ                                                            r = saggio di capitalizzazione

                                                                                          n= anni per le rate future    

Riportiamo al formula di A_i ,alla capitalizzazione dei redditi ,netti,ordinari,futuri e prevedibili.

Un esempio può essere un appartamento affittato a equo canone,il quale non può essere considerato un reddito ordinario,cioè che si ripete frequentemente,scaturendone la probabilità dell’evento.

Ipotizzando un affitto a equo canone,di € 500,sul mercato dopo le verifiche vale € 700,ma lo piazziamo a meno,quindi farò il V_m – i guadagni non incassati dovuti al deprezzamento.

Nel ricavare V_m ,n®¥( sapendo che per residenze vale 100 anni)avrò:

                                  V_m(n®¥)= R_netto*(qⁿ – 1)  = R_netto

                                                         r       qⁿ   qⁿ         r

Reddito lordo = reddito che il proprietario dell’immobile percepisce.

Reddito netto = reddito lordo detratto di tutto le spese di gestione dell’immobile.

Spese = - imposte comunale immobili (ICI),con incidenza del 10-12%.

              -Ammortamento del 1% della quota parte per rendere l’edificio,funzionale               al 100% nell’arco della vita.

              -Assicurazioni dell’edificio.

              -Sfitti e inesigibilità.

              -Spese di amministrazione.

reddito netto = reddito lordo – Spese(25-30%),quindi pari al 70 –75% del reddito lordo.

SAGGI MEDI

Metodo empirico,partendo dall’analisi del mercato dei dati medi:

residenze:  r_n = dal 2 al 6 % = 4%

direzionale: .. = dal 2.5 al 6.5% = 4.5%

commerciale:...= dal 3 al 7% = 5 %

industrie: ...= dal 3.5 al 7.5 % = 5.5%

Questi sono i saggi medi che vanno applicati al reddito netto,che determina il fattore discendente o crescente del rapporto reddito/ saggio;piu’ sto in centro piu’ il rapporto è decrescente,viceversa in periferia.

I fattori discendenti e crescenti ,possono essere ,i vincoli,la posizione,gli interpiani....

Esempio:

Reddito lordo = 20mil/annui

Tipo di abitazione = periferia

R_netto = 0.75*20000 = 15000 €

r_n = 0.04+0.002+0.003 = 0.045

0.04 = residenze

0.002 = edilizia popolare

0.003 = periferia

V_m = 15000 = 333000€

         0.045

Considerazioni: nel caso in cui n non tende a infinito,come nei casi di usufrutto o di concordati tra privato e pubblico,per V_m si applica la formula completa.